Jojje OlssonSedan sommaren 2020 har Kinas fastighetssektor plågats av en lång nedgång efter nya regler kring utlåning till landets skuldsatta fastighetsutvecklare. Detta har i sin tur lett till att Kinas tillväxt stagnerat, då fastighetssektorn tidigare motsvarade närmare en tredjedel av landets BNP.
Bland orosmomenten som infunnit sig sedan dess märks hur över 50 fastighetsutvecklare – inklusive jättelika Evergrande – har gått i konkurs, varpå tiotals miljoner kineser har förlorat stora summor på börsen eller inte sett röken av de bostäder man på förhand betalat något av de skuldtyngda bolagen för att bygga.
Givet fastighetssektorns storlek har kristillståndet även drabbat andra sektorer inom Kinas ekonomi. Dess nedgång håller tillbaka konsumtionen, då många hushåll med bostadslån tvingas hålla i plånboken då värdet på deras bostäder minskar. Vidare bedöms en halv miljon kineser ha förlorat sina jobb på grund av utvecklingen.
Se nedan grafik från Wall Street Journal som visar hur dramatisk nedgången i sålda bostäder och påbörjad byggnation av nya bostäder varit sedan 2020:
I artikeln som grafiken tillhör framhåller tidningen hur Kinas myndigheter – efter flera mindre tillfällig åtgärder – nu har implementerat en plan för att lösa landets fastighetskris.
Den går ut på att lokala myndigheter ska köpa osålda lägenheter och sedan göra om dem till subventionerat boende för låg- och medelinkomsttagare. Samtidigt ska förbättrade lånevillkor locka tillbaka potentiella bostadsköpare till marknaden.
Just innan helgen meddelade Kinas centralbank att man avsatt cirka 450 miljarder kronor till ett ”återlåningsprogram” genom vilket banker och statliga företag ska köpa bostäder. Aktierna för flera fastighetsutvecklare steg kraftigt på beskedet.
Trots den höga ambitionsnivån är det lättare sagt än gjort att stabilisera Kinas fastighetsmarknad. New York Times uppger att det i Kina nu finns ”närmare fyra miljoner fastigheter som ingen vill köpa” givet oron på bostadsmarknaden.
Som om detta inte vore nog så bedömer Nomura att det finns mellan 20 och 30 miljoner bostäder i Kina som inte är färdigbyggda, på grund av att fastighetsutvecklarna har gått i konkurs eller saknar pengar att fortsätta byggnationen.
Summorna som krävs för att ordna till situationen är svindlande. Enligt Nomura krävs omkring 440 miljarder dollar – 4,6 biljoner kronor – för att färdigställa de ovannämnda fastigheterna och bli kvitt den stockning som håller tillbaka fastighetsmarknaden.
Men bollen stannar inte där. Wall Street Journal intervjuar en analytiker vid BCA Research i Montreal som bedömer att cirka 7,5 biljoner kronor är nödvändigt att pumpa in i fastighetsmarknaden för att åtgärderna ska ha någon meningsfull effekt på ekonomin.
New York Times citerar i sin tur uppgifter från Rhodium Group som menar att den totala skuldnivån inom Kinas fastighetssektor uppgår till motsvarande cirka 15 biljoner kronor – alltså 15 000 miljarder kronor – då aktörer som hantverkare och fastighetsmäklare räknas in.
Som CNN mycket riktigt framhåller så är upprensning av miljontals tomma lägenheter och tusentals miljarder i skulder bara det första steget. För att marknaden ska börja driva tillväxt igen gäller det sedan även att stimulera efterfrågan:
The first step involves bailing out developers and helping them complete pre-sold but unfinished homes, which is what the new measures are intended to tackle.
“This is important for maintaining overall social stability and stemming further declines in new home sales,” they said.
But the second and third steps involve boosting housing demand and mitigating the contraction in property construction, they said. That requires more detailed measures to revive consumer confidence and boost housing prices.
Med bakgrund av allt detta kan centralbankens injektion på 450 miljarder kronor ses som en droppe i havet.
Det är vidare svårt att förstå varifrån lokala myndigheter ska få tag på alla de pengar som behövs för att bygga färdigt och köpa upp miljontals bostäder från landets utblottade fastighetsutvecklare, givet att många själva har ekonomiska problem just på grund av uteblivna intäkter från försäljning av land till dessa företag samt stora utgifter under Covid-19.
Analytiker menar vidare att det år bråttom med stora åtgärder om marknaden alls ska kunna räddas. Ny statistik visade i fredags hur priserna på nya fastigheter föll med 0,58 procent från april till mars, vilket var det största tappet på tio år. Och under årets fyra första månader minskade investeringarna i fastighetssektorn med 9,8 procent på årsbasis.
Det är på många håll välkommet att Kinas myndigheter nu presenterar en plan för att komma till rätta med oredan på landets fastighetsmarknad, så att tillväxten inte blir beroende av tillverkning och export vilket redan nu har skapat stora handelspolitiska motsättningar med andra länder.
Samtidigt är det oerhört svårt att se hur de senaste åtgärderna på 450 miljarder kronor kan få någon betydelse på lång sikt – eller hur Kinas centralbank kan utfärda nog med lån för köp av fastigheter utan att landets redan oroande höga skuldnivå ökar ytterligare och skapar ännu mer ekonomiska bekymmer.
