Kollapsen inom Evergrande Group har blottlagt företagets ohållbara finansieringsmodell. (Bild: VCG)

Evergrandes nät av vårdslösa lån från fastighetsköpare och anställda

Krisen inom Evergrande Group, världens mest skuldsatta fastighetsutvecklare, har denna vecka resulterat i nedgångar på börsindex världen över. Bakom företagets härdsmälta ligger ett komplext lånenätverk som inte bara inkluderar från banker och investerare, utan även fastighetsköpare och företagets egna anställda.

Det kinesiska finansmagasinet Caixin publicerade i går en lång utredning av oredan i en artikel med den varnande rubriken “How Evergrande could turn into ‘China’s Lehman Brothers’“.

Företagets allra viktigaste källa till likvida medel är förskottsbetalningar för fastigheter som ännu inte börjat byggas. Detta är ett vanligt tillvägagångssätt på den kinesiska fastighetsmarknaden, som i Evergrandes fall tagits till nya höjder.

I ett försök att öka kassaflödet, erbjöd bolaget enligt Caixin i slutet av maj 30-40 procent rabatt på bostäder vars köpare betalar hela summan kontant.

Tidigare anställda vid Evergrande vittnar om hur det i Kina också är vanligt att banker i samband med utlån till fastighetsutvecklare kräver personliga investeringar från företagets chefer och ägare som en slags riskgaranti.

Detta har lett till att Evergrande under flera års tid uppmanat chefer att själva låna ut eller ordna lån från sina avdelningar, ofta med en utlovad årlig avkastning så hög som 25 procent.

I takt med att man tvingats ställa in betalningarna till sin egen personal, har Evergrande lovat ännu högre avkastning på lånen i fråga.

Löften som under årets gång övergått till rena hot. New York Times rapporterade till helgen hur tiotusentals av företagets anställda i våras ställdes inför ett ultimatum: antingen låna ut pengar till sin arbetsgivare, eller gå miste om årsbonus och andra löneförmåner.

Om möjligt ännu mer okonventionellt, så har Evergrande under flera års tid sålt så kallade wealth management products (WMP) – alltså en sorts oförsäkrade finansiella produkter – till såväl anställda som leverantörer och den bredare allmänheten.

Enligt tidigare anställda som Caixin talat med, så var det vanligt att Evergrande bad byggföretag att köpa WMP för omkring 10 procent av kontraktens värde när betalning skulle ske.

Trots att detta inte är obligatoriskt, så har de anlitade byggföretagen ofta köpt de ljusskygga finansiella produkterna för att hålla sig på god fot med Kinas största fastighetsutvecklare.

Samma slags WMP har också köpts av nyblivna fastighetsägare till Evergrandes bostäder, samt av företagets anställda.

Många anställda har rentav lånat ihop pengar till detta syfte, då den utlovade räntan för korttidslånen till Evergrande varit bättre än vad bankerna själva erbjudit.

Sammantaget har utvecklingen resulterat i att Evergrande även under bra år alltid har mer pengar att betala tillbaka i räntor än vad man har i intäkter. Caixin sammanfattar affärsmodellen och framhåller att den inte alls är ovanlig inom Kinas fastighetssektor:

For many years, Chinese developers have been driven by the three means to higher growth: high turnover, high gross profit and high leverage. Developers use borrowed money to acquire land, collect presale cash before projects even start, and then borrow more money to invest in new projects.

In 2018, Evergrande reported a record profit of 72 billion yuan, more than double the previous year’s net. But behind the scene, it spent more than 100 billion yuan annually on interest.

Even in good years, the company usually had negative operating cash flow, with not enough cash on hand to cover short-term loans due within a year, and with insufficient presale revenue to pay suppliers.

Men efter att nya myndighetsregleringar försvårat så kallad “oansvarig utlåning” till landets fastighetsutvecklare och de kinesiska bopriserna mattats av, så har denna modell förlorat sin livskraft.

Härvan har resulterat i att Evergrande nu har samlat på skulder till sina leverantörer – från färgtillverkare till inredningsföretag och byggbolag – på över en biljon kronor som förfaller inom ett år. Men samtidigt sitter man bara på omkring en tiondel av de likvida medel som krävs för detta.

Detta har lett till att över 500 av Evergrandes drygt 800 fastighetsprojekt som just nu är under byggnation i över 200 kinesiska städer har stoppats av byggföretag som inte har fått betalt, och i många fall själva gått in med egna pengar.

Enligt uppskattningar av banken Barclays så handlar det om närmare 1,6 miljoner redan sålda lägenheter som ännu inte har levererats till sina olyckliga köpare, och som alltså skulle kosta över tusen miljarder kronor att slutföra.

Vad gäller korttidslånen från de anställda, så har Evergrande under sensommaren betalat tillbaka stora summor främst till företagets chefer. Dock är man fortfarande skyldig nuvarande och tidigare personal över en kvarts miljard kronor.

På toppen av detta ska WMP värda omkring 50 miljarder kronor som snart går ut betalas tillbaka.

Evergrande har försökt att dämpa smällen genom att sälja av tillgångar och erbjuda rabatterade fastigheter som återbetalning. Av förklarliga anledningar så har detta endast haft begränsad effekt.

Dessutom så är Evergrande skyldiga långivare utanför Kina omkring 165 miljarder dollar i form av utländska obligationer, enligt beräkningar av banken UBS.

Även här handlar det om obligationer med räntor så höga som 15 procent, vilket tyder på företagets svårigheter att komma över kapital, men icke desto mindre alltså har attraherat även utländska investerare.

Även om Evergrandes kollaps sannolikt inte drar med sig hela den kinesiska fastighetsmarknaden i fallet, så kommer debaclet få stora känningar på Kinas tillväxt.

Förutom att otaliga investerare och företag går bet på sina pengar, så kommer oro på fastighetsmarknaden att resultera i minskad köpkraft och vilja att spendera bland kinesiska konsumenter.

Detta särskilt med tanke på att fastighetsmarknaden utgör en oproportionerlig stor del av den kinesiska ekonomin, samt att stora delar av medelklassen har sina tillgångar uppbundna i bostäder.

En snabb titt på Evergrandes storlek avslöjar hur allvarliga följderna kan bli. Företaget har över 200 000 anställda, och dess skulder utgör två procent av hela Kinas BNP.

Vidare är tusentals mindre företag beroende av Evergrandes verksamhet. Uppskattningar i Caixin gör gällande att företaget skapar över 3,8 miljoner jobb varje år.

Det är i sammanhanget också viktigt att notera hur Evergrandes kaotiska finansieringsmodell kan liknas vid en slags mikrokosm för den ostadiga grund som delar av Kinas enorma fastighets- och finansmarknader vilar på.

Det var sammanfattning av de mekanismer som möjliggjort att Evergrandes kunna ackumulerat skulder på över 2 600 miljarder svenska kronor.

För mer information om företagets bakgrund eller den tänkbara utgången av krisen, läs texten om Evergrande som publicerades på Kinamedia förra veckan eller min artikel som publicerades i magasinet Fokus tidigare i dag.