Publicerat: Kinas skakiga fastighetsmarknad

I det nya numret av Fastighetstidningen finns ett långt reportage av mig om fastighetsmarknaden i Kina. Reportaget är uppdelat i tre delar.

Den första och längsta delen av reportaget handlar om hur hyresmarknaden fungerar i Kina. Jag intervjuar en mäklare som berättar om procedurer och regler kring att hyra en lägenhet i Kina, vilket skiljer sig en hel del från Sverige.

Priserna kan också svänga fort och påverkas av många olika faktorer:

MEN DÅ priserna nu stiger långsammare och de senaste månaderna rent av börjat falla, väljer allt fler fastighetsägare att hyra ut sina bestånd. Det speglar av sig på hyresnivåerna:
– 2008 var hyrorna (i Peking) relativt låga, men ökade sedan fort med början 2009. I år har ökningen avtagit, vilket dels beror på en landsomfattande kampanj mot korruption. Många politiker eller investerare som tidigare ägt flera lägenheter, säljer nu av till köpare som antingen bor där själva eller hyr ut dem, säger Wang Huan.

Hyrorna kan i Kina fluktuera fritt eftersom det inte finns några regleringar gällande nivåerna. Dessutom kan hyrorna i ett och samma område variera kraftigt då en majoritet av hyresvärdarna i Kina — enligt Wang Huan över 90 procent — är privatpersoner.
– Generellt finns få regleringar på marknaden. Du kan hyra ut en lägenhet till vem som helst och till hur många som helst. Det finns inga standardkontrakt och knappt några normer som enligt lag måste följas, säger Wang Huan.

Den andra delen behandlar risken för en fastighetsbubbla i Kina. Enligt många så är en snabb byggnation och miljontals tomma lägenheter klara tecken på en osund bomarknad som kan krascha när som helst. Men investmentstrategen Andy Rothman tycker annorlunda:

Sedan dess har priserna fortsatt stiga, ända tills i år då en plötslig dipp ägt rum. Enligt officiella China Real Estate Index System föll bopriserna i Kina i september med 0,9 procent jämfört med månaden innan. Av de 100 städer som ingår i indexet upplevde 79 ett prisfall. Det är den största nedgången sedan indexet infördes 2010, och femte månaden i rad som priserna faller.

UTVECKLINGEN har skapat oro om en kinesisk fastighetsbubbla, vilket Andy Rothman, investmentstrateg vid Matthew Asia med särskild inriktning på Kina dock inte håller med om.
– Vad vi ser är en justering, precis som efter varje kraftig uppgång för vilken råvara eller aktie som helst. De senaste årens snabba uppgång kan helt klart motiveras med Kinas ekonomiska utveckling, menar han bestämt.

Vidare så pekar Rothman på att 15 procent av de kinesiska fastighetsköparna betalar hela beloppet i kontanter, samt att kraven på handpenning vid bostadslån är minst 30 procent. Tillsammans med faktumet att den privata bomarknaden är relativt ung, så är ration mellan bostadslån och BNP i Kina endast omkring 18 procent jämfört med 83 procent i USA 2007 just innan kraschen där.

I den tredje delen intervjuar jag en av ytterst få svenskar som både köpt och sålt en fastighet i Kina. Han gjorde det med vinst, men berättar om en mycket krånglig procedur:

Men samtidigt påpekar han att det knappt var värt det för allt besvär. Hela affären omgärdades av en smärtsam byråkratisk process.
– Bara för köpet krävdes sammanlagt sju stämplade papper. Bland annat var jag tvungen att översätta mitt pass eftersom man bara kan använda kinesiskt namn då man köper bostad i Kina.

LÄGENHETEN stod alltså i ett fejkat översatt kinesiskt namn, vilket han beskriver som ”minst sagt olustigt”. Till skillnad från i Sverige så finns rättigheten till lägenheten heller inte i någon databas, utan bara genom de olika papper man får under den byråkratiska processen.
– Jag tappade bort ett papper, vilket gjorde att hela affären höll på att gå i stöpet — trots att jag redan betalat handpenningen.

Alla de tre artiklarna finns att läsa gratis online via länkarna ovan. Torde vara av intresse för alla som är nyfikna på denna världens största och ännu väldigt oreglerade fastighetsmarknad.